樓市觀察 I 在過去的一個月，中國樓市經歷了什么？

在過去的一個月時間里，從中央到地方進行了密集調控，表現為“力度空前、頻率之高、范圍極廣”等特點，再疊加傳統的 “金九銀十“樓市旺季，迎來了樓市的重大轉折點和調整期！這也決定了房地產行業未來三五年的走向。

相信很多朋友也在各類媒體上多多少少也看到了一些相關報道。本次房地產調控從什么時間開始的？出臺了哪些利好政策？發展路徑是什么樣的？經過一個月的發酵期市場反響如何？未來樓市的走向如何？可能朋友們還不是非常清晰。

今天，就由小編帶著朋友們一起來回顧過去一個月時間樓市發生了哪些大事件！

1．9月24日，央行史詩級政策“三連發”瞬間引爆樓市、股市。

2024年9月24日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行行長、國家金融監督管理總局局長、中國證券監督管理委員會主席等部門領導介紹金融支持經濟高質量發展有關情況。

此次發布會中國人民銀行行長潘功勝在會上宣布了三項重磅政策：

第一，降低存款準備金率和政策利率，并帶動市場基準利率下行；第二，降低存量房貸利率，并統一房貸的最低首付比例；第三，創設新的貨幣政策工具，支持股票市場穩定發展。

9月24日，人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上宣布了一系列政策舉措，主要包括：1、降低存款準備金率和政策利率。近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定。2、降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。3、優化保障性住房再貸款政策，加快推動商品房的去庫存進程。將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。4、支持收購房企存量土地。將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。5、創設新的貨幣政策工具，支持股票市場穩定發展。將人行和金管總局出臺的“金融16條”和經營性物業貸款政策，從2024年12月31日延長到2026年12月31日。

2．9月26日，政治局會議定調，促進房地產市場“止跌回穩”。

2024年9月26日中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。政治局會議釋放迄今最強烈最有力的穩經濟的信號！力度也是空前，具體政策摘要：其一，關于財政政策和貨幣政策，會議強調，要加大財政貨幣政策逆周期調節力度，保證必要的財政支出，切實做好基層“三保”工作。要發行使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發揮政府投資帶動作用。要降低存款準備金率，實施有力度的降息。其二，關于房地產政策，力度和很多提法也是空前。會議提出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。房地產政策，新內容很多。首先提到“要促進房地產市場止跌回穩”，之前從沒有提過，等于給房地產市場確立了明確的政策目標，那就是不能再跌了；還提到“嚴控增量，優化存量”的問題，等于從源頭上開始去庫存。另外，提到“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。”第三，關于股市。股市的長期低迷嚴重影響對經濟的預期和信心，最近幾天股市強勢反彈，一方面是因為跌太多了，也差不多跌出投資坑了，另一方面和最近不斷出臺的穩股市的政策有關。第四，關于企業的預期和信心問題。會議指出，要幫助企業渡過難關，進一步規范涉企執法、監管行為。要出臺民營經濟促進法，為非公有制經濟發展營造良好環境。第五，關于消費。會議提到，要把促消費和惠民生結合起來，促進中低收入群體增收，提升消費結構。要培育新型消費業態。要看到中國經濟從投資推動到消費推動的必然趨勢，更進一步提升消費在經濟大循環中的戰略地位，從收入到政策，全力推動消費的回升。

3．9月27日，中國央行宣布降準、降息，政策利率下調幅度為近四年最大。

9月27日，中國人民銀行決定：自2024年9月27日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為6.6%。

同日，中國人民銀行公告，為加大貨幣政策逆周期調節力度，支持經濟穩定增長，從9月27日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.70%調整為1.50%。公開市場14天期逆回購和臨時正、逆回購的操作利率繼續在公開市場7天期逆回購操作利率上加減點確定，加減點幅度保持不變。本次政策利率下調20個基點的幅度為近四年最大，是支持性貨幣政策的重要體現，將通過傳導降低社會綜合融資成本。體現了“有力度”的要求，在市場化的利率調控機制下，將帶動各類市場基準利率下降。預計本次政策利率下調還將引導存款利率和貸款市場報價利率（LPR）同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定。同時降息將推動降低實體經濟綜合融資成本，支持經濟穩定增長。

4．9月29日，央行連發四條新政，存量房利率批量下調！10月31日前完成。

2024年9月29日夜間，央行會同金融監管總局連續出臺4項金融支持房地產政策！

包括引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、延長部分房地產金融政策文件的期限、優化保障性住房再貸款政策。綜合市場分析來看，“四支箭”對房地產市場以及中國宏觀經濟均將產生積極影響，有助于穩定經濟增長預期，提振市場信心。

內容摘要：完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制同時發布倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執行的新發放房貸加點下限（如有），使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。為適應房地產市場供求關系的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外），引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。這也是回應群眾關切，快速落實9月26日中央政治局會議對房地產市場調控政策部署的“一盤棋”行動。可見，這次國家層面“促進房地產市場止跌回穩”的決心之大、力度之猛、速度之快，都超乎我們想象！緊接著中行、建行、農行、工行發布了《關于調整存量個人住房貸款利率的公告》。

5．9月29日，四大行:宣布調整存量房個人住房貸款利率，10月12日發布具體操作細則

9月29日晚，中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行分別發布關于存量住房貸款利率調整的公告稱，落實《中國人民銀行公告[2024]第11號》要求，積極響應自律機制倡議，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。四大行稱，擬于2024年10月12日發布具體實施細則或操作事宜，并于2024年10月31日前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。

6．10月12日，財政部：將用好專項債來收購存量商品房

2024年10月12日，國務院新聞辦公室在北京舉行新聞發布會，財政部部長藍佛安、財政部副部長廖岷、財政部副部長王東偉、財政部副部長郭婷婷介紹“加大財政政策逆周期調節力度、推動經濟高質量發展”有關情況。

關于樓市，主要涉及三方面：一是允許專項債用于土地儲備，支持地方政府運用項債回收符合條件的閑置存量土地，增強土地供給調控能力。

二是支持收購存量房，加大保障性住房供給，將采取用好專項債收購存量商品房，并繼續用好保障性安居工程補助資金，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房方式收購。

三是及時優化完善相關稅收政策，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策。

近期，多地出臺重磅樓市新政。明確提出首套、二套住房最低首付比例統一為不低于15%，引發市場關注。樓市持續釋放積極政策信號，打開新一輪房地產政策調整窗口。

7．10月17日，100萬套+4萬億砸向樓市，房地產組合拳重磅出擊。

國務院新聞辦公室于2024年10月17日舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長、財政部部長助理、自然資源部副部長、中國人民銀行副行長、金融監管總局副局長介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

會上介紹，黨中央高度重視房地產市場平穩健康發展。9月26日，中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，嚴控增量、優化存量、提高質量。要回應群眾關切，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。9月29日，國務院召開常務會議，研究部署具體落實工作。住房城鄉建設部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩。“組合拳”怎么打？概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。四個降低，就是降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。通過落實這些已出臺的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

8．10月21日，LRP下調0.25個百分點，迎史上最大降幅！

2024年第三次 LPR 調整落地下調0.25個百分點，迎史上最大降幅。

2024年10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布。

2024年10月21日貸款市場報價利率（ LPR ）為：1年期 LPR 為3.1%,5年期以上 LPR 為3.6%。以上 LPR 在下一次發布 LPR 之前有效。這是今年以來 LPR 第三次下降，也是史上最大的一次降幅，存量房貸利率將降至3.3%。LPR 下降有助于降低融資成本、支持信貸需求回升、進一步增強消費和投資增長動能。本次 LPR 下降后，居民房貸利息支出將明顯減少。LPR 下降將大大減輕房貸借款人利息負擔，并有力促進消費。今年以來，5年期以上 LPR 累計下降了60個基點，對新、老房貸都是重大利好。LPR 的調整直接影響貸款利率，降低 LPR 意味著貸款利率下降，房貸、企業的貸款利率都會跟隨 LPR 下調，這有助于刺激投資和消費，促進經濟增長。

9．10月25日，存量房利率正式下調，惠及1.5億人。

10月25日，大部分存量房貸利率完成批量下調，將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口。

從工、農、中、建等國有大行了解到，自10月25日起，借款人可通過手機銀行 App 、小程序、客服電話、貸款經辦行等渠道，查詢自己的房貸利率調整結果。為快速推進存量房貸利率調整相關工作，各家銀行加緊修改合同和系統，絕大多數借款人不需要到網點辦理，銀行統一批量調整，這部分存量房貸占九成以上。只有一些網絡不是很完備的中小銀行，可能需要借款人到網點辦理。部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體將于10月31日前完成。

近期，金融管理部門出臺一系列房地產金融舉措，不僅使購房者和房企享受到實惠，居民住房消費負擔減輕，將持續激發投資及消費活力，穩定預期，提振信心。

10．10月接近尾聲，全國樓市表現如何，熱點城市發來速報。

自9月24日央行史詩級政策三連發開始，隨后一個月時間促進經濟及房地產的利好政策頻發，涉及降準降息、降首付、降低存量房利率、專項債券收購商品房、100萬套城中村改造等，各項重磅政策層層疊加，到現在實施近一個月時間，市場反響如何？北上廣深一線城市一直是國內房地產行業的風向標，讓我們一起看看各城市發來的速報。

行情速報【上海】

上海“滬七條”新政之后，隨著近期政策的持續放寬，上海二手房市場迎來了一波交易熱潮，單月二手房成交量已破2萬套。

據安居客上海監測，截至10月26日，10月上海二手房日成交量已經四度破千套大關，成交總量已突破2萬套，達20028套，比9月同期上漲52.3%，成為今年3月、6月、7月之后，年內第四次突破2萬套的月份。據安居客測算，10月成交總量有望達2.4萬套。

從當前的趨勢來看，上海二手房市場在10月份的表現十分亮眼，成交量屢創新高。業內認為，這一成績不僅反映出市場供需兩端的活躍度，也顯示出了上海房地產市場的韌性和活力。
業內表示，新政影響下，上海樓市的信心正在逐步恢復，購房者的入市態度積極。加之近期一系列利好政策的支持，市場需求得到了有效釋放，對成交量的增長起到了積極的推動作用。與此同時，二手房表現亮眼的同時，上海豪宅市場也持續火爆，新房項目再現“日光”。

10月27日，位于上海黃浦區核心區域的外灘壹號院二期三批次開盤，項目均價17.2萬元/平方米，158套房源當日售罄。
公開信息顯示，今年4月21日，外灘壹號院二期首次開盤入市，當日去化率100%，總成交金額99.97億元。8月17日，二批次110套房源開盤實現“日光”。此次，三批次158套房源當日再度售罄，實現58.82億元的銷售額。
據“融創官微”，外灘壹號院二期在今年內已三開三罄，總銷售套數472套，總成交金額215億元，成為目前上海年內銷售額TOP2的住宅項目。

據第三方研究機構統計分析，從新房市場的數據來看，2024年以來（截至9月29日），上海成交均價超過10萬元/平方米的豪宅供應7341套，成交6320套。從成交均價的趨勢看，2024年明顯上升了一個小臺階。10萬元-15萬元單價的新房供求分別下滑四至五成，但15萬元以上單價的新房供求同比均增長10倍以上；15萬元以上單價的新房供求占比從豪宅總量的約2%躍增至30%以上。分析師認為，上述數據顯示出上海市豪宅的交易中樞正逐步上移。

業內認為，一系列現象表明上海樓市的信心正在逐步恢復，購房者的入市態度積極，市場需求正得到有效釋放。

行情速報【廣州】

作為同樣一線城市的廣州，新房市場和二手房市場，也同樣大幅上漲。

先看新房市場，廣州市住房城鄉建設局發布了10月1-21日成交情況，表明新政實施以來（截至10月21日），全市一手住宅認購量7680套，比9月全月一手住宅網簽總量（5164套）增長48.7%！10月份（截至10月21日），全市一手住宅網簽6300套，67.26萬平方米，比9月全月一手住宅網簽5164套，56.03萬平方米，增長22.0%和19.47%。同比去年同期（去年10月1日-10月21日）的4323套，47.88萬平方米，增長45.73%和40.48%！

再看二手房市場，廣州救市首月成績單，提前出爐！根據@冰山指數顯示，截至19日，廣州10月二手房已經累計成交了10318套！

也就是說，本月廣州只花了不到2/3的時間，就達成以往全月都難以達到的「萬套」水平！

什么叫史詩級救市成效，此刻，終于有了來自數據層面上的客觀詮釋！就我們剛拿到的這份尚不完整的10月數據看，前三周成交量已經去到10318套，周均達到3439套。換言之，如果能按這個去化節奏繼續發力，10月份廣州二手房成交量，有望碾壓去年陽春（本月現與去年3月差值僅1942套）、或將創下近21個月之新高。

行情速報【深圳】

轉眼就到月底，近期深圳樓市止跌回穩的跡象越來越明顯了。利好政策狂砸下，最近的深圳樓市到底有多熱鬧？這波政策前，深圳新房市場平靜如水，大部分售樓處都是門可羅雀的狀態。如今，深圳非限購區成了面向全國人的深圳，各大售樓處人氣爆棚，銷售火爆。

有數據統計，截止到26日，本月深圳新房已經認購了10030套，平均每天認購量390套。

相較2023年的深圳新房月均成交量2635套，一下子增長了四倍。主打的就是刺激。

上次深圳新房銷售破萬套還是在2005年，已經快過去20年了。超1萬套的認購量，即便打個7折，實際成交也創下近年新高。看深圳的前端指標活躍度，新房項目來訪、認購量保持穩步增長，意味著成交熱度還將持續一段時間。

深圳新房成交V型反轉的背后，少不了外地投資客的熱情涌入。據悉，光明和龍華的熱門樓盤中，有的項目外地買家成交占比10%，有的甚至高達20%-30%。
成交量回暖來得太快，一個月前還是冷冷清清的市場，眨眼間就變成了熱火朝天。

行情速報【北京】

10月未完，實際成交量就突破2萬套，意味著北京樓市在10月迎來爆發期。

北京樓市優化政策實施近一個月后，二手房市場回暖提速。10月28日，北京商報記者從多家經紀機構、行業協會獲得證實：截至26日北京10月二手房實際成交量已經突破2萬套。由于網簽存在滯后性，截至10月26日，北京二手房網簽量已達1.3萬套。

業內人士普遍預測，10月總網簽量或將突破1.7萬套，創下連續19個月新高；實際成交量有望突破2.5萬套的大關，成為自2017年以來近八年同期的最高水平。“銀十”被視為傳統購房旺季，成交量顯著高于平常月份，加之北京“930政策”對限購、首套住房商業貸款首付比例及非京籍購房政策的優化，雙重利好促使北京二手房成交量持續升高。一線城市二手房市場在正常的月份，實際成交量通常維持在1萬—1.5萬套之間，而市場低迷時則可能低于1萬套。然而，當實際成交量突破2萬套時，這標志著市場進入了一個極佳的狀態。

行情速報【合肥】

新政后，合肥樓市如何？

以9月24日“降準、降息、下調存量房利率....”開始算，伴隨著多個樓市政策利好集中落地，極大提振了市場信心。“金九銀十”合肥樓市成色很不錯，“凍資搖號”重現，部分開發商已開始醞釀回收折扣。尤其是國慶假期期間，無論是樓盤到訪量、認購量均普遍較節前大幅提升，市場“回穩”跡象明顯。合肥“搖號盤”再現市場，“止跌回穩”背景下，新房表現亮眼。新政當周2024第39周（9月23-29日），新房成交579套，成交量飆升。成交量翻了接近四倍。2024年第40周（9月30-10月6日），新房成交219套，成交均價22172元/㎡；新政第三、第四周成交量相對穩定了，基本上一周在400套左右。成交量還是相當可觀的。從熱點樓盤來看，尤其是國慶假期期間，無論是樓盤到訪量、認購量均普遍較節前大幅提升。

作為合肥市計容新規下的首批入市項目，中海悅府9月28日首開6棟，總計房源310套，開盤當天吸引了數百組客戶前來認購，再現“搖號”場景。項目海報顯示，首開成交282套，去化率超90%，成交金額超9億元。

位于淝河板塊的中交九宸項目置業顧問也感受到了市場的熱度。“國慶期間每天要接待一兩百組客戶，忙得不可開交。”廬陽區北一環亳州路附近的招商廬州臻境，假期展廳也是人來人往，擠滿了，日均接待上百組客戶。國慶期間，保利合肥所有項目總來訪超過8000組。
房企紛紛曬出亮眼“成績單”。

合肥市房產局數據顯示，國慶期間（10月1日-7日），全市重點在建在售樓盤，日均成交商品住宅111套，日均來訪1483組，環比9月日均出現較大幅度增長。

保利整個安徽區域國慶累計銷售額超14億，其中合肥區域國慶成交超11億（除去蕪湖和阜陽數據），是9月累計成交的2倍多。

淝河板塊某項目國慶假期前五天成交了上百套房子。國慶假期期間，新房成交增長較大，無論是報備、到訪，還是成交套數和成交金額，環比9月初均有數倍增長。例如到訪量環比上漲164％，成交套數環比增長360％，成交金額更是實現了389％的增長。

包河政務東的保利龍川瑧悅國慶假期最后一天首開，當天認購5個億；國慶假期濱投城市更新項目銷售1.3億；越秀中寰天悅銷售1個億；濱湖新區高速壹品熱銷1.03億；偉星合肥項目國慶假期銷售6個億；中交九宸銷售1.86億元；招商璽再次成功整層出售，單筆成交總金額2350萬……

二手房數據相對直觀一點，比較實時；合肥二手房目前成交量已經連續5周上漲！第39周（9.23-29），合肥二手房成交940套，較前一周上漲了5.86%；第40周（9.30-10.6），合肥二手房成交955套，相較于前一周環比上漲了1.60%；第41周（10.7-10.13），合肥二手房成交1521套，環比前一周增長了59.27%。第42周(10月14日-10月20日)，合肥全市二手房市場成交量為1597套，較上周環比上漲了5.00%；第43周(10月21日至10月27日)，合肥全市二手房市場成交量為1647套，較上周環比上漲了3.13%。

合肥新房市場、二手房市場成交量均出現不同程度上漲，可見在“止跌回穩“四個字威力巨大！

中國樓市未來到底會怎么走？行業大佬大膽預測

2024年9月份可以說是樓市重要轉折點，和以前相比，最大的變化就是調控政策更頻繁了，具體點說，就是優惠力度更大了，買房成本更低了。

剛開始是降首付，然后是降利率，接著是認房不認貸，解除限購，每個地方還會根據自己的情況，出臺一些因地制宜的政策，當然效果也是立竿見影的，熱點城市新房及二手房市場回穩明顯，可以說是火爆。

但是在火爆的背后，我們是否每個人都在想，中國樓市未來到底會怎么走？萬科創始人再次大膽預測，不出意外的話，大概率又是對的。

第一個預測：這一輪樓市調整可能要持續三五年，這次為什么時間那么長的，因為環境變了，像人口、供需、住房數量等等，都不太樂觀，恒大、碧桂園這樣的大型房企都撐不住，所以需要很長的時間。第二個預測：房企將會面臨“大洗牌”，越是艱難時期，越考驗房企的實力以及運營策略，有的房企盲目擴張，負債高企，完全不留余地，自然也承擔不了風險。

第三個預測：對未來的市場還是有信心的，盡管形勢不太樂觀，但王石依然看好未來的發展前景，只要運籌得當，經過優化調整，我們的市場還是能軟著陸的，假以時日，將逐漸過渡到穩定。

朋友們、戰友們、同行們，

讓我們以飽滿的熱情，去迎接新格局下的房地產行業的機遇和挑戰吧！